Justiça do RS regulamenta registros de permutas de imóveis com token

A Corregedoria Geral de Justiça (CGJ) do Estado do Rio Grande do Sul regulamentou a permuta de imóveis com contrapartida de criptoativo. Portanto, inclusive com token não-fungível (NFT). E disso ser registrado em cartório. A decisão acontece após a venda de NFTs de imóveis no estado pela Imovelweb e Netspace e da recusa de cartórios de registrarem as transações.

Os tokens podem ser criptomoedas como bitcoin, moedas estáveis como tether ou, no caso dos NFTs, são registros em blockchain de algo que é único. Assim, se cria um código em blockchain com dados do imóvel, direitos e deveres de quem compra e vende ou faz permuta. Forma-se, assim, o que se chama de contrato inteligente (smart contracts).

A desembargadora Vanderlei Teresinha Tremeia Kubiak afirma no documento que será possível lavrar escrituras públicas de permuta de imóveis por token desde que se obedeçam alguns pré-requisitos. Um deles é as partes declararem que “reconhecem o conteúdo econômico dos tokens/criptoativos objeto da permuta, especificando no título o seu valor”.

Além disso, deve ficar claro que os criptoativos não representam direitos sobre o imóvel da permuta. É preciso, ainda, que o valor declarado dos tokens tenha ” razoável equivalência econômica em relação à avaliação do imóvel permutado”. Isso porque é preciso evitar doação disfarçada, segundo a desembargadora.

E que o registro em blockchain não dê a entender que o token se refere a direitos de propriedade sobre o imóvel em questão, ou seja, quem compra o NFT não compra o imóvel. Compra, sim, algum tipo de direito, como o de receber aluguel.

Cartórios questionaram uso de token em registros de imóveis

De acordo com o provimento 38/2021, a regulamentação partiu de uma consulta sobre o assunto. Os autores foram a Associação dos Notários e Registradores do Rio Grande do Sul (Anoerg-RS) e do Fórum de Presidentes das entidades extrajudiciais gaúchas.

E se seguem dias depois de Lenita Ruschel, de 82, se tornar a primeira pessoa no Brasil a ter a propriedade digital de um imóvel. Aliás, de parte de um imóvel, o que tokens facilitam, tornando bens mais acessíveis para investidores que não têm recursos para comprar o todo. Isso aconteceu em Porto Alegre (RS), como noticiou o G1.

Nesse caso, Lenita adquiriu um NFT que lhe dá o direito de receber o aluguel de 20% de um apartamento. Seu objetivo era comprar um imóvel para alugar. Portanto, vai receber 20% do aluguel. Essa é uma iniciativa da Imovelweb com a Netspaces, que até então tinha feito a tokenização de 30 imóveis.

Netspace teve 24 escrituras bloqueadas em cartórios no estado

Porém, o despacho afirma que a Netspaces informou a Corregedoria “que tem 24 escrituras públicas ‘bloqueadas’ em Tabelionatos de Notas”. E que em razão “da tramitação deste expediente”, solicitou informações sobre o tema.

Dentre as perguntas que os cartórios fizeram à Justiça sobre o uso de token em permutas de imóveis há, por exemplo, se esse tipo de operação está isenta de tributos, já que “não há fato gerador previsto por eventual transmissão deste direito digital”.

Houve ainda a pergunta “como o imóvel restará registrado em nome da empresa que opera esse acesso ao blockchain, e não mais em nome de quem acessou esse sistema paralelo, como um processo judicial alcançará esse patrimônio, que agora foi parar na nuvem? Seria uma nova modalidade de ocultar patrimônio para não responder por obrigações, na tentativa de retirar seu patrimônio do comércio?”

Outra questão é se um processo contra a empresa que oferece o imóvel por meio de tokens, e que tem o imóvel com registro em seu nome, afetará os donos dos criptoativos. Perguntaram ainda se esse tipo de operação causa risco sistêmico para a segurança jurídica dos contratos, assim como se negócios na nuvem têm relação com o ativo ou com o registro de imóveis.