A securitizadora Felcar e a incorporada REV3 fecharam uma parceria para a venda de token de imóveis. O Permutoken permite comprar uma fração ou todo um apartamento num condomínio que será construído na cidade de Sumaré (SP). Para a incorporadora, é uma forma nova, mais simples e barata de captar recursos para a obra.
O modelo do negócio envolve venda de imóveis e não o pagamento de rentabilidade sobre os imóveis. Assim, as empresas dizem que o token está fora da classificação de securities e sem necessidade de regulação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Por falta dessa regulação é que o BTG Pactual oferece seus tokens de imóveis fora do país e a Dynasty fará o mesmo.
A emissão do token é da Toke, empresa que Rafael Felcar, CEO da securitizadora, criou com alguns sócios. Felcar disse ao Blocknews que há 3 anos estão estudando o impacto de blockchain em bancos de investimentos. Isso evoluiu para o token de imóveis com a REV3, que era sua cliente. A pandemia ajudou no lançamento com a proliferação de vendas online, canal em que a Rev3 usa muito.
De acordo com Romeu Braga, CEO da REV3, a empresa, que ele classifica de construtech, começou a buscar novas formas de levantar capital e de reduzir intermediários. A incorporadora já fez crowdfunding, por exemplo. “Desenhamos algo fora do eixo Faria Lima (região que concentra instituições financeiras em São Paulo), dos grandes assets e family offices.”
Token financia fase inicial de construção dos imóveis
“A incorporação precisa de muito capital pré-operacional. Nosso capital vem do caixa, de investidores e operações financeiras. Mas o investidor é muito fechado com fundos e family offices. E cada vez mais os fundos querem projetos grandes. Já o Permutoken permite levantar cheques menores, de R$ 4 milhões a R$ 6 milhões e com pessoas físicas”, disse Braga.
O terreno era da REV3, que diz que o repassou a preço de custo para a Toke. Então, houve a permuta do terreno da Toke para a REV3. Em seguida, a plataforma desenvolveu o token dos imóveis a que tem direito pela permuta. E foi nomeada corretora. Assim, vende tokens que ajudam a compor o caixa inicial da incorporadora para a obra.
Segundo ele, nos meios tradicionais o custo da captação seria de 4%. Com os tokens pode cair a 1%. Uma das razões é a diligencia interna mais fácil e redução de custos ao fazer uma security ser elegível na CVM. “Eliminamos intermediários do setor financeiro na venda de títulos, por exemplo.” E de quebra, investe em vendas online, algo que diz estar indo bem na empresa.
Dessa forma, a Toke vende tokens dos 44 apartamentos que recebeu ao permutar o terreno para a REV3. Para cada apartamento há 52 tokens e cada token custa R$ 2,403,86, totalizando R$ 125 mil por imóvel. “Tokenizamos os direitos sobre os terrenos, que carregam os direitos sobre o contrato de permuta”, afirma o CEO da Toke.
Tokens estão fora da alçada da CVM, mas na alçada do Creci
Mas, no lançamento de vendas pela incorporadora, previsto para o segundo semestre, o valor está estimado em R$ 195 mil. Isso daria um ganho de patrimônio de 52%. O condomínio tem 508 apartamentos de 43 m2 num terreno de 24,8 mil m2. A entrega é prevista para fevereiro de 2024.
Quem compra uma fração do apartamento já nomeia a Toke para vender sua parte e o valor irá para sua carteira digital. A Toke tem 48 meses para fazer a venda dos tokens dos imóveis. “O que sobrar vai para nossa tesouraria”, afirma Felcar. As vendas do Permutoken são pela plataforma e poderá incluir imobiliárias.
Nesse modelo, “o token não se encaixa nas regras da CVM e sim nas do Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóvel). Eu negocio o imóvel. Não prometo rentabilidade e nem prometo pagar nada”, diz Felcar. Segundo ele, o negócio tem opinião legal do Cascione Pulino Boulos Advogados e de um parecerista de mercado de capitais.
“Se RVE3 emitisse o token, isso viraria valor mobiliário. Aí, talvez, juridicamente poderia se enquadrar em token de valor mobiliário. Da forma como fizemos, é uma operação puramente imobiliária”, completou Braga. O executivo, que já foi da Cyrella e da MRV, diz que a estrutura do projeto combina a permuta, algo tradicional no mercado, com algo inovador como tokens emitidos em blockchain.
Plano é continuar a vender tokens do setor e de áreas como financeira
Nos planos da Toke está mais tokens, mas com modelagens distintas. Alguns, inclusive, sujeitos a regulação da CVM. “Serão imobiliários e áreas como ativos com problemas (distressed assets), em que risco e recompensa podem ser altos, agronegócio e infraestrutura.
Felcar não quis dizer, no entanto, qual plataforma blockchain está usando. “Fizemos a tokenização a partir de uma plataforma proprietária que adquirimos. Temos ambiente de custódia e negociação”. Porém, falta um sócio na área de tecnologia, que é o que estão buscando.
E nos planos da REV3 está usar a tecnologia para baixar custo e expandir seu alcance. Um dos pontos de atrito que Braga quis eliminar foi a do proprietário do terreno. A permuta de seu próprio terreno facilitou isso. “Há muitos terrenos travados por motivos como discussão entre herdeiros. Um quer permutar e o outro, liquidar, disse Tiago Costa, co-fundador da Toke e diretor comercial da Felcar.
“Precisamos abrir bons negócios que não sejam limitados pelo poder de investimento do investidor final”, afirma Braga. Nesse sentido, tokenização, com vendas fracionadas, é uma opção. “Estamos entrando numa seara muito distante do mercado imobiliário e esse deve ser o primeiro de muitos projetos.”
